Sur le marché immobilier de Gérone, il est extrêmement courant de trouver des maisons dont on tombe amoureux mais qui, lorsqu’on examine leur historique, présentent une hypothèque en cours. De nombreux acheteurs s’inquiètent lorsqu’ils voient une charge sur le titre de propriété, pensant que l’opération est risquée, voire impossible.
Cependant, chez Actum Advocats, nous tenons à vous rassurer : acheter une maison grevée d’une charge est une opération courante, à condition de bénéficier de conseils juridiques appropriés pour éviter que cette dette ne devienne votre responsabilité.
Que signifie concrètement une charge sur une maison ? Lorsqu’on dit qu’une maison est grevée d’une « charge », cela signifie généralement que le vendeur doit encore de l’argent à la banque pour le prêt contracté afin de l’acquérir. Cette dette est garantie par la maison elle-même (l’hypothèque). Si vous achetez la maison sans annuler cette charge, l’hypothèque reste attachée au bien. Cela signifie que si l’ancien propriétaire cesse de payer, la banque pourrait saisir la maison même si vous en êtes le nouveau propriétaire. Par conséquent, la clé de tout achat sécurisé est la nettoyage du registre.
Les deux façons de régler l’hypothèque précédente
Lors de la formalisation de l’achat devant notaire, il existe principalement deux façons de gérer cette hypothèque précédente :
1. Annulation économique et radiation d’acte (la plus courante)
Dans ce cas, le jour de la signature chez le notaire, la banque du vendeur vient percevoir la partie du prix de vente nécessaire au remboursement du solde de l’hypothèque.
-
Un certificat de dette en attente avec solde nul est émis.
-
Le montant correspondant du paiement total au vendeur est retenu.
-
En tant qu’acheteur, vous vous assurez que les fonds servent directement à l’annulation de l’hypothèque. la dette et non dans la poche du vendeur.
2. Subrogation hypothécaire
Dans certains cas, vous pourriez être intéressé par la subrogation de l’hypothèque du vendeur (si les conditions de taux d’intérêt sont plus avantageuses que les taux actuels). Cependant, cela nécessite l’approbation de la banque, qui doit étudier votre profil de crédit comme s’il s’agissait d’un nouveau client. Si la banque n’accepte pas, aucune subrogation n’est possible.
Le danger des « frais cachés »
Bien que le prêt hypothécaire soit le frais le plus courant, il n’est pas le seul. Dans notre bureau de Gérone, nous détectons souvent d’autres situations susceptibles de compromettre une acquisition :
-
Saisies administratives : Dettes avec antécédents de sécurité sociale
-
Questions fiscales : Impôts impayés sur des transferts antérieurs.
-
Charges municipales : Dettes IBI ou derrama
Il est essentiel de rappeler qu’en Catalogne, la communauté de propriétaires peut réclamer au nouvel acquéreur les dettes de l’année en cours et des quatre années précédentes. Pour cette raison, chez Actum Advocats, nous insistons toujours pour demander un certificat de paiement à jour, signé par l’administrateur de la propriété. Documents de base pour votre sécurité Avant de verser un acompte ou de signer un contrat de dépôt, assurez-vous d’avoir : Note simplifiée mise à jour : (Au plus tard 24 à 48 heures avant la date prévue) signature).
-
Certificat de dette impayée : Émis par la banque du vendeur.
-
Certificat de la copropriété.
-
Dernier versement de l’IBI.
Pourquoi avez-vous besoin d’un avocat en droit immobilier ?
Le notaire atteste la vente, mais c’est l’avocat qui effectue l’audit préalable (due diligence) afin de protéger vos intérêts. Chez Actum Advocats, nous veillons à ce que l’acte de vente comprenne les clauses de protection nécessaires pour que le vendeur soit tenu de lever toute charge avant ou pendant la signature.
Si vous envisagez d’acheter une maison à Gérone et que vous avez découvert qu’elle est grevée d’une hypothèque, ne prenez pas de décision hâtive. Chez Actum Advocats, nous vous accompagnons tout au long de votre transaction en toute sérénité juridique. Ainsi, vous n’aurez plus qu’à choisir la couleur des murs de votre nouvelle maison. Contactez-nous dès aujourd’hui et sécurisez votre investissement immobilier.
