Al mercat immobiliari de Girona, és summament comú trobar habitatges que ens enamoren però que, en revisar el seu historial, presenten una hipoteca pendent. Molts compradors s’espanten en veure una càrrega a la nota simple, pensant que l’operació és arriscada o impossible.
No obstant, des de Actum Advocats volem llançar-te un missatge de tranquil·litat: comprar una casa amb càrregues és una operació rutinària, sempre que es compti amb l’assessorament legal adequat per garantir que aquest deute no passi a ser la teva responsabilitat.
Què vol dir realment que una casa tingui una càrrega?
Quan diem que un habitatge té una “càrrega”, normalment ens referim que el venedor encara deu diners al banc pel préstec que va sol·licitar per comprar-lo. Aquest deute està garantit amb la pròpia casa (la hipoteca).
Si compres l’habitatge sense cancel·lar aquesta càrrega, la hipoteca segueix “enganxada” a l’immoble. Això vol dir que, si l’antic propietari deixa de pagar, el banc podria arribar a executar l’habitatge encara que tu siguis el nou propietari. Per això, la clau de qualsevol compravenda segura és la neteja registral.
Les dues maneres de solucionar la hipoteca anterior
A l’hora de formalitzar la compravenda davant notari, hi ha principalment dos camins per gestionar aquesta hipoteca prèvia:
1. La cancel·lació econòmica i registral (El més comú)
En aquest escenari, el dia de la signatura a la notaria, el banc del venedor acudeix per rebre la part del preu de venda necessària per cobrir el que queda d’hipoteca.
S’emet un certificat de deute pendent a saldo zero.
Es reté l’import corresponent del pagament total al venedor.
Tu, com a comprador, t’assegures que els diners van directament a cancel·lar el deute i no a la butxaca del venedor.
2. La subrogació hipotecària
En alguns casos, us pot interessar “quedar-vos” amb la hipoteca del venedor (si les condicions de tipus d’interès són millors que les actuals). No obstant això, això requereix la aprovació del banc, que ha d’estudiar el teu perfil de solvència com si fossis un client nou. Si el banc no accepta, no hi ha cap subrogació possible.
El perill de les “càrregues ocultes”
Encara que la hipoteca és la càrrega més freqüent, no és l’única. Al nostre despatx a Girona, sovint detectem altres situacions que poden amargar una compra:
Embargaments administratius: Deutes amb la Seguretat Social o Història
Afeccions fiscals: Impostos no pagats de transmissions anteriors.
Càrregues municipals: Deutes de IBI o derrama
És vital recordar que, a Catalunya, la comunitat de propietaris pot reclamar al nou amo els deutes de l’any en curs i dels quatre anys anteriors. Per això, a Actum Advocats insistim sempre a sol·licitar un certificat d’estar al corrent de pagament signat per l’administrador de la finca.
Documentació bàsica per a la vostra seguretat
Abans de donar qualsevol paga i senyal o signar un contracte d’arres, assegureu-vos de tenir:
Nota Simple actualitzada: (No més de 24-48 hores abans de la signatura).
Certificat de deute pendent: Emès pel banc del venedor.
Certificat de la Comunitat de Propietaris.
Últim rebut de l’IBI pagat.
Per què necessites un advocat immobiliari?
El notari dóna fe de la compravenda, però és l’advocat qui realitza la auditoria prèvia (Due Diligence) per protegir els teus interessos. A Actum Advocats ens encarreguem que l’escriptura de compravenda inclogui les clàusules de protecció necessàries perquè el venedor s’obligui a cancel·lar registralment qualsevol càrrega abans o durant l’acte de la signatura.
Si estàs pensant en comprar un habitatge a Girona i has descobert que té una hipoteca anterior, no facis un pas en fals. A Actum Advocats t’ajudem a tramitar l’operació amb total seguretat jurídica, perquè la teva única preocupació sigui triar el color de les parets de la teva nova llar.
Contacta’ns avui mateix i assegura la teva inversió immobiliària.
