Heretar un immoble pot ser tant un regal com un problema, especialment quan no tots els cohereus tenen la mateixa visió sobre què en fer. És una situació molt més comuna del que es pensa a les comarques gironines, on les herències sovint incluen cases i finques rústiques amb un alt valor sentimental i econòmic. Si us trobeu en aquest escenari, cal saber que teniu opcions legals per resoldre el conflicte. A ActumAdvocats, el nostre despatx d’advocats immobiliaris a Girona, us expliquem com actuar amb seguretat i eficàcia.

Entendre l’origen del conflicte

Abans de res, cal comprendre per què un hereu es nega a vendre. Les raons solen ser diverses:

• Valor sentimental: L’immoble pot ser la llar familiar on es van criar, amb un lligam emocional profund.

• Expectatives econòmiques diferents: Alguns hereus poden creure que el valor de l’immoble augmentarà en el futur i prefereixen esperar.

• Ús personal: Potser un dels hereus vol continuar vivint-hi o llogar-lo per obtenir uns ingressos regulars.

• Desacords sobre el valor de mercat: Hi pot haver discrepàncies en el preu de venda considerat just.

Identificar la causa és el primer pas per trobar una solució, ja sigui mitjançant el diàleg o, si això no és possible, a través de les vies legals.

Les opcions a valorar abans de la via judicial

Sempre és recomanable intentar una solució amistosa. És més ràpid, menys costós i preserva les relacions familiars.

1. La negociació i la mediació: Proposeu una trobada amb tots els cohereus, potser amb l’assistència d’un mediador neutral o d’un advocat especialitzat. A ActumAdvocats oferim serveis de mediació per ajudar les famílies a trobar punts en comú. Es poden explorar alternatives com que un hereu compri la part de la resta, establir un termini de venda consensuat o acordar un lloguer que beneficiï a tots.

2. L’usdefruit vitalici o el lloguer: Si un hereu vol continuar vivint a la casa, es pot pactar que renunciï a la seva part de l’herència a canvi de l’usdefruit vitalici (el dret a usar-la i gaudir-ne mentre visqui) o que es formalitzi un contracte de lloguer amb un preu just per a la comunitat d’hereus.

La solució legal: l’acció de divisió de la cosa comuna

Quan el diàleg s’esgota i no es pot arribar a un acord, la llei ofereix una solució. L‘article 400 del Codi Civil de Catalunya estableix que “ningú no pot ésser obligat a romandre en la indivisió de la cosa comuna”. Això vol dir que cap hereu pot ésser forçat a mantenir la propietat conjunta indefinidament si un o més dels altres cohereus volen posar-hi fi.

L’acció de divisió de la cosa comuna és el mecanisme jurídic que permet dissoldre aquesta situació d’indivisió. Qualsevol dels cohereus té dret a sol·licitar-la judicialment. És un procés que requereix l’assistència imprescindible d’un advocat expert en dret immobiliari i successoris.

Com funciona el procés judicial de divisió

El procés, que s’inicia amb una demanda presentada als jutjats de Girona, té com a objectiu final liquidar la comunitat d’hereus i repartir-ne l’import. Les etapes principals són:

1. Designació d’un contador-partidor: El jutge nomenarà un expert independent (normalment un notari o un advocat) que s’encarregarà de dirigir el procés de divisió.

2. Valoració de l’immoble: Es realitzarà una valoració pericial oficial per determinar el valor real de l’immoble en el mercat.

3. Opcions per a la divisió: El contador-partidor ha de buscar la manera de satisfer els drets de tots els hereus. Les opcions són:

   • Atorgar l’immoble a un sol hereu: Si un dels hereus està disposat a quedar-se amb la propietat, haurà de compensar econòmicament la resta de cohereus per les seves parts. Aquesta compensació es farà en funció del valor de la pericial.

   • Venda de l’immoble i repartiment del producte: Aquesta és l’opció més habitual. Si cap hereu vol o pot fer-se càrrec de l’immoble pagant als altres, es procedirà a la seva venda forçosa. La venda es pot fer mitjançant subhasta pública o mitjançant venda directa, i l’import obtingut es reparteix proporcionalment entre tots els hereus.

És important destacar que, en aquest procés, l’hereu que no volia vendre no pot impedir la venda. La llei prioritza el dret a dissoldre la indivisió per sobre de la voluntat individual d’un dels copropietaris.

Com ActumAdvocats pot ajudar-vos a Girona

Enfrentar-se a un conflicte d’aquest tipus pot ser estressant i emocionalment complicat. A ActumAdvocats, despatx d’advocats a Girona amb amplia experiència en dret immobiliari i successoris, us oferim:

• Assessament jurídic inicial: Analitzem la vostra situació concreta i expliquem totes les vostres opcions amb claredat.

• Intent de mediació: Actuem com a mediators per intentar arribar a un acord extrajudicial que eviti un judici llarg i costós.

• Representació legal especialitzada: Si la via judicial és inevitable, us acompanyem en tot el procés de divisió de la cosa comuna, des de la demanda fins al repartiment final, defensant els vostres interessos amb màxima professionalitat i eficàcia.

No permeteu que un desacord sobre un immoble heretat es converteixi en un conflicte familiar insuperable. Contacteu amb ActumAdvocats i trobareu el suport legal necessari per resoldre la situació amb seguretat i tranquil·litat.